REURB: Como Funciona os Procedimentos Administrativos?

Aprovações Urbanísticas : Aprovações Ambientais:

De fato, a Lei de Regularização Fundiária Urbana (lei 13.465/2017) dispensa a participação do município para cuidar deste projeto da REURB (parágrafo único do art. 28 da lei 13.465/17). Apesar disso, o município tem a obrigatoriedade de analisar e conceder os títulos:

Sendo assim, mesmo que não haja uma fiscalização direta, existe uma necessidade do processo da REURB passar pelas mãos do município. Isto porque é ele quem possui a competência de analisar o que acontece em seu território (CF, inciso VIII, art. 30).

Ainda mais, o município possui responsabilidades caso a Regularização Fundiária Urbana seja feita fora dos parâmetros administrativos. Nessa mesma linha de raciocínio, Scavone escreve que:

Importante salientar que a possibilidade de Reurb não os (município) exime de responsabilidade administrativa, civil ou criminal, como aquela decorrente dos arts. 50 e 51 da Lei 6.766/1979 (loteamento clandestino) e dos arts. 65 e 66 da Lei 4.591/1964 (incorporações sem registro). Scavone Jr., Luiz Antonio. Direito Imobiliário (p. 148). Forense. Edição do Kindle.

Dito isto, você vai encontrar neste texto os seguintes tópicos:

REURB: Requerimentos dos legitimados
REURB: Notificações dos titulares dos imóveis
REURB: Elaboração do projeto de regularização fundiária
REURB: Decisão da autoridade competente
REURB: Registro da Certidão de Regularização Fundiária
REURB: Legitimação Fundiária: O que é?
REURB: Legitimação de Posse: O que é?

Entre outros, o processo de REURB tem 6 fases, conforme escreve o art. 28 da lei federal 13.465/2017 (art 28 até art. 34):

Requerimentos dos legitimados:

Processamento administrativo do requerimento, no qual será conferido prazo para manifestação dos titulares de direitos reais sobre o imóvel e dos confrontantes;

Elaboração do projeto de regularização fundiária;

Saneamento do processo administrativo;
Decisão da autoridade competente, mediante ato formal, ao qual se dará publicidade; e Expedição da CRF (Certidão de Regularização Fundiária) pelo Município; e

Registro da CRF e do projeto de regularização fundiária aprovado perante o oficial do cartório de registro de imóveis em que se situe a unidade imobiliária com destinação urbana regularizada.

REURB: Requerimentos dos legitimados

Nesta primeira fase, as pessoas legítimas precisam pedir ao poder público a possibilidade de realizar a REURB em determinado local. Nesse sentido, nesta primeira etapa é essencial que:

Os legitimados façam um requerimento de Regularização Fundiária Urbana ao Poder Público Municipal, os legitimados são pessoas jurídicas de direito público (por meio de administração direta ou indireta), os beneficiários, os proprietários, os loteadores e incorporadores, o MP e a Defensoria Pública. (art. 14, lei. 13.465/47;

REURB: Notificações dos titulares dos imóveis

Esta segunda fase – Processamento administrativo do requerimento – começa com a notificação dos titulares de direitos reais sobre os imóveis e confrontantes (art. 28, II, e 31). Ainda mais, é importante dizer que esta notificação pode ser por edital ou pessoal.

Nessa mesma linha de raciocínio, vale elencar alguns tópicos que devem ser feitos nesta etapa de processamento administrativo:

A notificação terá prazo de 30 dias para manifestação;

Se não houve manifestação, entende-se que houve concordância com a averbação da demarcação (art. 20, § 3º. lei 13.465/17); [1]
O município fará buscas para identificar os titulares do domínio e outros direitos reais do imóvel;
Os titulares dos demais direitos reais também devem ser notificados. Caso não seja feita, a titulação dos ocupantes não valerá contra os titulares dos demais direitos. Estes poderão anular judicialmente a aprovação futura do projeto de REURB e a própria averbação do auto de demarcação (Scavone, p. 148).

Entrega os Direitos Reais aos ocupantes. [2]

REURB: Elaboração do projeto de regularização fundiária

Nesta terceira fase ocorrerá dois eventos importantes:

Elaboração do projeto urbanístico de regularização fundiária (art. 35 a 39, lei 13.465/2017);
Análise das descrições dos imóveis e infraestrutura mínima: rede de água, rede de esgotos, rede de energia e assim por diante.
Isto posto, haverá a quarta fase da REURB em que haverá apenas o saneamento do processo administrativo: verificar se existem algumas pendências e corrigi-las.

REURB: Decisão da autoridade competente

Nesta quinta fase, a autoridade competente vai decidir se dará continuidade a Regularização Fundiária ou não. Além disso:

A Decisão é feita por meio de ato formal e público com o envio da CRF: Certidão de Regularização Fundiária;
Este envio é feito pelo município.

REURB: Registro da Certidão de Regularização Fundiária

Por fim, a sexta fase finaliza o procedimento da REURB. Nesta etapa, existem os seguintes acontecimentos:

A CRF é levada a registro (lei 6.015/73, art 163 e inciso I do art. 43)[3]; Leve a CRF e o projeto a Registro;

É o oficial de Registro de Imóveis o responsável por abrir as matrículas (parágrafo único, art. 43, lei. 13.465);
A CRF tem prazo de 15 dias para ser Registrado, contados a partir da sua expedição pelo município (quinta fase);
A CRF deve ser registrada em todas as matrículas atingidas ou abertas em razão do projeto de Reurb;
Nesta CRF deve ter a legitimação fundiária (scavone, p. 151).
O CRF utilizará a legitimação fundiária como mecanismo de atribuição de direito real de propriedade.

Dito isto, é interessante você saber que a REURB possui dois instrumentos para conceder Direitos Reais aos ocupantes. São:

Legitimação Fundiária; e a Legitimação de Posse.

Cada instrumento é usado de acordo com as peculiaridades de cada imóvel. Ainda mais, aplicando um instrumento ou outro, aquele que você aplicou deve estar descrito dentro da CRF (certidão de regularização fundiária).

Em outras palavras, esses dois instrumentos fazem parte das etapas de procedimento administrativo da REURB.

Legitimação Fundiária: O que é?

A legitimação fundiária é uma forma de adquirir a propriedade de imóveis que estão inseridos em núcleos urbanos informais. Para que isso ocorra, a legitimação fundiária precisa estar dentro da CRF – Certidão de Regularização Fundiária.

Além disso, ela faz parte do procedimento administrativo da instituição da REURB, como escreve Scavone (2021; p. 151):

Nada obstante a previsão expressa do registro da legitimação fundiária nos arts. 167, I, e 446 da Lei 6.015/1973, certo é que não se poderá atribuir direito real de propriedade sem que o procedimento administrativo previsto na Lei 13.465/2017 seja completado.

Nesse sentido, esta forma de aquisição de propriedade (art. 23 da lei. 13.465/17) possui duas características importantes que diferem da:

legitimação de posse. A legitimação fundiária:

Está limitada aos núcleos informais que foram consolidados até o dia 22 de dezembro de 2016;
Reconhece o Direito Real.

Legitimação de Posse: O que é?

A legitimação de posse é instrumento usado pela REURB para transferência de propriedade. No entanto, esta transferência de Direito Real só ocorre depois de 5 anos, contados a partir do reconhecimento da posse do imóvel.

Isto posto, a legitimação de posse possui as seguintes características:

Não se limita aos núcleos informais consolidados até dia 22 de dezembro de 2016 (essa é uma das diferenças entre legitimação fundiária e legitimação de posse);

É aplicada em áreas onde o Poder Público é titular (§ 2º, art. 25 da lei 13.465/2017 e § 3º, art. 183 da CF);
Não reconhece Direito Real (outra diferença entre entre legitimação fundiária e legitimação de posse);
Reconhece a posse conversível em propriedade por usucapião [4];

Converte Direito Real após 5 anos, contados da data que reconhece a posse. É por isso que há uma exigência de tempo de ocupação (art. 11, inciso VI da lei 13.465/2017);

Nesse período de 5 anos, o Poder Público pode cancelar a legitimação de posse (art. 27 da lei 13.465/2017). Devido a isso, neste período de 5 anos, os ocupantes possuem um Direito Precário, visto que estão suscetíveis a decisões do Poder Público.

Além desses elementos da legitimação de posse, ela pode ser transferível por ato:

Inter vivos; ou Causa mortis.
Quando é por ato causa mortis, não tem muitas complicações. No entanto, quando é por ato inter vivos existem algumas peculiaridades.

Quanto é por ato inter vivos:

Não precisa de escritura pública (scavone, p. 153); Basta a elaboração de cessão de direitos possessórios com firma reconhecida (art. 221, inciso II da lei 6.015/73). Gostou do texto sobre o procedimento administrativo da REURB, bem como o que é legitimação fundiária e legitimação de posse?

[1] A impugnação dos notificados deve ser feita no prazo improrrogável de 30 dias (art. 20), sob pena de o silêncio ser considerado concordância com a averbação da demarcação (art. 20, § 3º), que dispensará, depois, nova notificação urbanística. Scavone Jr., Luiz Antonio. Direito Imobiliário (p. 149). Forense. Edição do Kindle.

[2] Trata-se de fase fundamental da Reurb que visa a concessão de direitos reais aos ocupantes, notadamente quando a área ocupada contar com titulares de direitos reais registrados na matrícula em razão da oponibilidade “erga omnes” desses direitos. Scavone Jr., Luiz Antonio. Direito Imobiliário (p. 149). Forense. Edição do Kindle.

[3] Os registradores devem se acautelar e negar o registro caso o requerimento não venha acompanhado da competente CRF instruída do projeto de regularização, além da prova da existência de notificação dos titulares de direitos reais sobre os imóveis atingidos e dos confrontantes.5 Scavone Jr., Luiz Antonio. Direito Imobiliário (p. 151). Forense. Edição do Kindle.

Também é possível o registro da CRF com instituição de condomínio edilício (art. 48), com aprovação, pelos condôminos, de convenção condominial. Por fim, todas as vias e demais logradouros especificados como públicos na CRF – que virá acompanhada do projeto nos termos do art. 42 – serão incorporados automaticamente ao domínio público (art. 53). Scavone Jr., Luiz Antonio. Direito Imobiliário (p. 153). Forense. Edição do Kindle.

[4] Mesmo que o núcleo não esteja consolidado até o dia 22 de dezembro de 2016, a Reurb é possível mediante concessão de legitimação da posse conversível em propriedade, desde que respeitados os requisitos da espécie de usucapião invocada. Scavone Jr., Luiz Antonio. Direito Imobiliário (p. 152). Forense. Edição do Kindle.

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Scavone Junior, Luiz Antonio. Direito imobiliário: teoria e prática. ed. 16. Rio de Janeiro : Forense, 2021.

Matéria Autor: Erick Sugimoto, caso queira continuar essa conversa comigo sobre esse assunto, este é meu e-mail: ericksugimoto1@gmail.com - E este é meu Linkedin: Erick Sugimoto. - Publicado por Erick Sugimoto - há 3 anos